房價上漲,又少掉了一個前提!

時間:2019年10月25日 14:57:12 中財網
  1.我們還能用60-70年前的指標,去看待今時今日的市場嗎?

  2.拋開城市化質量,城市化率沒有任何意義。

  3.大城市的小房間,裝不下你豐滿的靈魂。而你的卑微錢包,也配不上大城市高貴的房價。

  國慶期間我去了一趟內蒙赤峰,在車上和司機師傅聊天。

  “你們赤峰老城區的房價1萬多一平米,當地還有人買嗎?”

  “當然有,周邊縣鄉的人,如果不在市區買套房,都娶不到媳婦的。”

  管中窺豹,城鎮化似乎仍然支撐著中國的房產市場。

  2018年,中國的城鎮化率為59.58%,研究者們也總是喜歡拿這個類比1957年的日本,上世紀40年代的美國,80年代的韓國。

  認為城鎮化能夠消化大量的庫存,城鎮化上行的趨勢能夠為房地產提供強力的支撐。


  ▲1940年的波士頓市中心
  但當我們將視線從這根管中移開,去觀察過去數十年全球范圍的城鎮化和房產市場,就會發現城鎮化早已不是那個城鎮化,同樣的數字背后代表的意義截然不同。

  巨變之下,我們還能用60-70年前的指標,去看待今時今日的市場嗎?在今天這個時代,城鎮化對房地產市場究竟意味著什么?

  在下邊的文章中,我試著回答這兩個問題,問題的答案也是我從業來的一些思考和總結,發在這里算拋磚引玉吧。

  城市內部差距越來越大
  眾所周知,到城里去,改變人生的命運,這曾經是一代人的執念。

  1950年,那時全世界只有25.56億人口。那一年,全世界只有7.51億“城里人”。這些“城里人”還大多屬于發達國家。

  2009年,世界城市人口首次超越了農村人口。

  而到了2018年,全球的76.3億人口中,已經有42億來自于城市。


  城市的人口規模變大了,可是城市中人與人的差距也在變大。

  橫亙在城市與城市之間,社區與社區之間的不平等隔離,甚至比1950年時城市和農村的差距還要大。

  70年前,30年前,乃至10年前,我們都可以說,城鎮化支撐了房地產市場的發展。

  而到了上行通道逐漸收窄的今天,盡管很多地方的人還在持續進城,但他們恐怕很難再支撐城市商品房市場的發展了。

  城市化率,一個失去意義的數字
  如果我們不去對比日韓,而去對比拉美和南亞,對這個問題便會有更直觀的認知。

  1965年的時候,美國的城市化率已經達到了70%,巴西的城市化率逼近50%,而中國和印度還處在20%以下。

  而到了2010年,巴西的城市化率早已領先美國,達到了84.34%。印度呢?僅僅是31%。中國在2010年的城市化率也不過是47%。


  可即便數字如此,也沒有任何人會真的覺得巴西的城市化水平比美國乃至中國高,所謂的城市化率,這里徹底異化成了一個統計符號。

  我曾實地考察過全世界城市化率最高的國家之一阿根廷,以及世界上城市化率最低的國家之一斯里蘭卡。

  早在2006年,阿根廷的城市化率就已經達到了90.2%,2018年的最新數據則是91.9%。

  如此之高的城市化率背后的現實是怎樣的呢?

  是無數找不到工作、無法負擔城市生活的窮人,更是數不盡的人口密集、犯罪頻發的貧民窟。

  布宜諾斯艾利斯的華人朋友開過這樣的玩笑:當你走進一個貧民窟,會有人熱情的問候你,“冬天這么冷,我給你留雙襪子吧。”然后,在那度過一個冬天之后,你就真的只剩下襪子了。

  貧民窟中堆砌著從全國各地涌入到首都討生活的人,還有很多生于斯、長于斯的貧二代乃至貧三代。

  城市已然被折疊,跟這里的人聊過后,你便會得出以下結論:
  這里的窮人,終其一生都跨不過城市內的“隔離”,我們理解的房產市場早已和他們失去了聯系。


  ▲阿根廷31號貧民窟,被浪漫的稱為Villa
  再來看斯里蘭卡,2007年,這個國家的城市化率是18.27%,而到了2018年這個國家的城市化率仍舊只有18.5%。

  從數據來看,這是一個城市化基本停滯了的國家。

  可是,當你在工作日的早晨站在市中心的車站,你能夠看到周邊鄉鎮的年輕人,西裝筆挺地掛在火車上,到市中心的國際貿易中心上班。


  這個時候你便會明白,盡管表層數據沒有增長,但斯里蘭卡農村的年輕人,是有希望進城買房的,是會有這么一天的。在這里,城市房產市場的購買力,是在向農村地區擴散的。

  所以,對比下來,我的結論很簡單也很粗暴,那就是拋開城市化質量,城市化率沒有任何意義。

  中產才是房產市場的支撐
  城市的發展速度能夠承載如此多的新增人口嗎?城市的就業能夠承載如此多的勞動人口嗎?城市的教育和醫療能夠讓孩子學有所成,讓老人老有所依嗎?瘋狂涌入大城市的人口,他們能夠居有定所嗎?他們承擔得起嗎?

  城市能夠消化足夠多的人口,城市的拆遷改造能夠打破貧困和富裕之間的隔離,這是我們過往的經驗。

  而當上行通道開始收緊,很多的國家用了整整80年都沒能消化過載的城市人口。


  ▲巴西貧民窟
  直到這篇文章截稿的前一天晚上,一位業內同仁仍然在跟我爭論某個城市的房產市場,他認為:人口數量、人口密度如此之高,那個城市的房產市場一定前途似錦。

  而在我看來,隨著城市化達到一個階段,只有城市中產人口規模,城市中產率的增長,才是決定城市房產市場未來的核心。

  中國現在有2.88億在城市務工的農民工。很多行業人士樂觀地認為,隨著這2.88億人的購房需求的消化,商品房過剩庫存的積壓能夠解決。

  基于這個觀點,前些年我們見過很多關于去庫存樂觀的估算。

  然而,2013年,在務工地自購住房的比例僅為0.9%,2014年為1%,2015年為1.3%。

  現在,我們的統計指標換成了進城農民工戶中,購買住房的比例。2018年,這個數字是19%,與上一年持平。

  所以,你會看到,缺乏增長通道的人口規模,對于房產市場來說只有長期負擔,沒有長期紅利。

  一個城市的房價不漲反跌,不是人口不漲了,是城市的中產規模不漲了,甚至城市的中產都在逃離了。

  這不是我的城市。

  這是過去一年,我在北京網約車上聽過的最多的一句話。

  我拼死拼活留在這里,只是為了孩子。

  這是一位在二線城市打拼的粉絲朋友給我的留言。大城市的小房間,裝不下你豐滿的靈魂。而你卑微的錢包,也配不上大城市高貴的房價。

  聽,這種沖突撞擊的轟鳴聲,正是下一個時代敲響的鐘聲。(功.夫.財.經)
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