內地拋棄香港模式:深圳推出“八萬五計劃”,再見地產?

時間:2019年10月26日 08:07:10 中財網
  深圳再次出手! 個把月,重拳頻頻,拳拳砸向自己的高房價。 改革的緊迫感撲面而來,背后正是實踐中央所賦予的建設中國第一座“全球標桿城市”的殷殷期望。

  先是久違的土地市場傳來大消息。

  11月22日,深圳將有6塊住宅用地開拍,一律采取限價出讓,即限定未來最高銷售均價,從3萬到7萬不等。這樣一來,就徹底把地王扼殺在搖籃里。

  同時,一份全國先行的文件——《深圳市地價測算規則》正式發布。 根據這份文件,全市每一宗地塊的具體價格都清晰可算,市場價格一覽無余,預期將被穩穩“錨定”。

  更重要的是,這份文件明確: 可售的安居型商品房和人才住房的地價將分別按市場地價的30%和40%確定,比原來的60%-70%比例大幅下降近一半。

  就在同一天,深圳寶安機場地塊等13個首批公共住房建房正式開工,新增約2.6萬套公共住房……
  卡死商品房售價、鎖死土地價格、大幅壓低公共住房地價……這一系列“組合拳”異常堅決,全部指向同一個目標:
  深圳版的“八萬五計劃”——建設超過100萬套公共住房,為市場解渴。 到明年年底的任務,是42萬套,這已經超過了深圳改革開放40年來的總和,其中租賃住房的比例,遠遠高于北京、上海和廣州。

  作為先行示范區的深圳,正在堅定地對標新加坡,擯棄香港的“高房價、高地價”模式,探索一條符合中國實際的“二次房改”道路。

  這一次,能否避免重演香港的悲劇?

  01
  已故的新加坡前總理李光耀,曾這樣評價亞洲首富李嘉誠——他可有制造一件營銷世界的商品? 沒有。 香港的商業巨頭們,依賴房地產業形成經濟壟斷,不斷推高房價、租金,釀成了產業空心化的惡果。 而李光耀最引以為傲的,就是讓國民住有所居。 他推動新加坡的“組屋”建設,解決了獅城80%人口的居住問題。 深圳走到今天,也同樣面臨十字路口。 2018年,深圳經濟總量達到24221億,首次超過了香港。

  

  港深近40年GDP走勢對比 圖,圖 源 觀察者網
  同時攀升的還有房價:2005年以來,深圳房價增長十倍以上,均價已高達62245元/㎡,僅次于北京。

  類似香港,高房價的擠出效應已明顯出現。深圳在近十年里,出現兩次制造業大規模外遷。

  第一次是2007年前后,隨著勞動力成本上升,一些勞動密集型的制造業開始外遷。深圳用騰籠換鳥的方式度過這次危機,進行了結構調整和產業升級。

  第二次是2015年前后,深圳的土地、房地產價格暴漲,導致高端制造業大規模的外遷。當時,工業廠房平均租金上漲近40%。華為、中興、比亞迪、大疆、富士康等知名高科技企業,紛紛把研發、制造基地搬到東莞、惠州等地。

  數據顯示,僅2016年就有1.5萬家制造業企業遷出深圳。

  自那時起,以制造業為主的深圳,第二產業占GDP的比重每年降低1個百分點。到2017年,第二產業增加值占GDP的比重,已經從最高時的50.1%,下降到了41%。

  數據顯示,深圳住房自有率僅有23.7%,在整個粵港澳大灣區墊底,比香港還要低得多。

  要不是星羅密布的城中村,為深圳分擔了大部分的人口居住壓力,恐怕都不好意思再說“來了就是深圳人”。

  深圳,必須破局。

  02
  香港的悲劇,就是前車之鑒。

  “香港曾經走的很快,但近年外面世界也都越走越快,當全世界都向前走的時候,我們香港又在做什么?”“買不了房子,租不起樓……”

  劉德華配音的短片《讓下一代看見》,讓人聽了心酸。

  香港諸多社會問題的根源就在于:樓價高企,填海無望,經濟被地產綁架,創新無力,市民出頭無地。

  早在回歸之際,首任特首董建華,就為此推出了著名的“八萬五計劃”:每年供應不少于85,000個住宅單位,10年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。

  這個雄心勃勃的計劃,卻因為亞洲金融風暴以及香港自己的短視,折戟沉沙,埋下了香港今日悲劇的伏筆。

  這些年,在香港談到居住問題,聽到最多的就是鴿子籠、棺材房、籠屋、劏房……
  劏房是把住宅單位分成一個個“隔斷”來居住,狹窄逼仄,不堪旋踵。如今,仍然有近20萬香港市民租住在劏房之中,人均居住面積僅5平米。相比之下,新加坡的廉租房“組屋”就要好太多。

  組屋的設計講究,顏色雅致,排列整齊。和居民小區相比,這些屋區是敞開的,沒有圍墻、門衛,開放式的環境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過。

  

  新加坡組屋
  這些組屋由政府投資修建,租給低收入人群,并象征性收取一定租金。

  其中絕大部分屬于自有產權,產權年限為99年。類似于中國的經濟適用房。

  在新加坡,超過80%的人口居住在政府提供的“組屋”中,實現了“居者有其屋”的愿望。

  香港和新加坡的天壤之別,根源還是在于土地制度。

  香港土地少,政府力量弱,能拿來建造公屋的更是少之又少。相關數據顯示,香港目前有80萬個公屋單位、40萬個資助房屋,和160萬個私人住宅單位相比,公私比例僅為3:4。全城44.8%的人住在公屋。

  反觀新加坡,有101萬個租屋單位,37萬個私宅,公私比接近7:3。82%的國民住在租屋里。

  深圳規劃,到2015年提供的170萬套住房中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2:2:2:4,公私比例為6:4。

  這一安排,徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應體系。毫無疑問,深圳選擇了向新加坡看齊。

  03
  深圳推動“二次房改”的最大優勢,在于不依賴土地財政。

  2018年,深圳賣地收入只有449.6億,土地財政依賴度僅12.7%,是全國大中城市中最低的,遠遠低于上海、廣州、杭州等城市。

  這也是香港無法比擬的。算上土地出讓、物業、印花稅等,港府收入大概一半以上來自房地產業。高房價、高房租已經成為香港最大的隱形稅收。

  如果連深圳都推不動“房改”,中國沒有哪一座城市還有勇氣去嘗試。

  再加上8月18日,中央出臺了支持深圳建設先行示范區的“超級文件”后,改革更是有了“尚方寶劍”,足以披荊斬棘。

  光是今年一年,深圳公共住房建設籌集目標就劍指8萬套,快馬加鞭。

  值得慶幸的是,雖然緊迫,但時間還站在深圳一邊。

  2013年的統計數據,深圳全市住房總量共1035萬間套。其中,商品房約128萬套,工業區配套宿舍及其它168萬套間。原村民集體經濟組織自建、合建房33.44萬棟,約650萬套間,占比超過六成。

  海量的城中村自建房、合建房,為住房改革構筑了大片緩沖地帶。

  深圳的目標是,到2035年,新增建設籌集各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

  這些“解渴”的公共住房,規定了價格上限,遠遠低于商品房的市場價格。

  其中,關內(羅湖、福田、南山)在4萬-5萬元/平方米區間,關外(龍崗、寶安等新區)則處于2萬-3萬元/平方米區間,大約為商品房市價的一半。

  要成為全球標桿城市,深圳才剛剛出發。漫漫征途,高房價決不能成為她的“絆腳石”。

  04
  一個很有意思的參照系,是全球標桿城市紐約。

  紐約的貧富差距很大,但住房問題解決得比較好,是美國公共住房建設的開創者。

  曼哈頓的房價冠絕全球,租金也超級高,但在城市的郊區,商業住房價格迅速下降,提供了廣闊的居住帶。公共住房也源源不斷地供應出來。

  2014年,紐約政府公布了針對紐約五區的十年住房計劃,計劃投入414億美元,推行商業住房和可負擔住房并舉,新建和改造20萬套的可負擔住房,滿足超過50萬紐約人的居住需求。

  到今年7月,這項住房計劃已經資助了77651套可負擔住房,其中新建占比33%,改造占比67%。

  在此基礎上,紐約保住了全美制造業中心之一的地位,沒有因為發展金融和服務業,而拋棄機器制造、石油加工等產業。

  舊金山灣區的制造業仍占有20%的比重,在新加坡,制造業占比維持了27%。

  不過,深圳顯然面臨著更大的壓力。

  紐約和新加坡的人口,分別是851萬、564萬,而深圳常住人口數已經超過1300萬,實際管理人口數量更是超過2000萬,擔子要重得多。

  去年10月,深圳以18.84億拿下東莞塘廈3.9萬平方米商住地,用來建設人才住房,背后是用地緊張的窘境。

  同時,深圳又是全國人口凈流入最多的城市,常住人口每年以50萬人的速度在增長。

  人口外溢,大量的深圳人到東莞甚至惠州居住,會逐漸成為常態。

  今年2月,深圳發布了一份軌道規劃環評書,正式將東莞鳳崗鎮納入深圳地鐵網——深鐵10號線東延線會在鳳崗設4個站,西達深圳平湖,東接深圳龍崗。

  這是東莞臨深片區成為深圳的“衛星城”的一個標志性事件。

  面對高房價,深圳顯然還有更多的難題待解。

  “二次房改”不可能一馬平川,全中國都在關注深圳的這一步將會如何走,如何引領中國城市打破房地產依賴魔咒,再次殺出一條血路。(智.谷.趨.勢)
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